Armonización Contable Internacional
“ANALISIS DE LA BURBUJA FINANCIERA EN EL SECTOR CONSTRUCCION EN PERU”
Desarrollado por Braggi Bamberger
• El aumento de ingresos de los trabajadores no guarda relación con el alza de los inmuebles y se explica por la monopolización del mismo, creando precios ficticios y por la mayor capacidad adquisitiva de un pequeño sector: minería.
• No hay condiciones para que en el Perú se de una burbuja.
• La burbuja inmobiliaria en Estados Unidos y Europa surgió cuando algunos Bancos y Financieras crearon “paquetes financieros” que vendieron en todo el mundo; basados en hipotecas, la mayoría con intereses sub-prime (intereses de promoción muy bajos) provocando la compra de casas de personas de bajos ingresos.
• Sin haberse verificado los ingresos de las personas, la demanda hizo que los precios subieran sin control, ajustándose así los intereses, haciendo imposible que los compradores pudieran pagar resultando en la pérdida de valor de los paquetes financieros y la subsecuente crisis mundial.
• En el Perú hay mucho control a la hora de calificar a los compradores y las propiedades suben por efecto de la oferta y la demanda.
• En ciertos distritos se especula con el precio de los inmuebles, los cuales son inflados por las constructoras.
• El gran crecimiento de nuestro país facilita el incremento de nuevos deudores, sustentado hoy en buenos ingresos y de los cual las constructoras/inmobiliarias se aprovechan para manejar precios sin sustento técnico, algo que puede dar un giro en el cual la economía a causa de un ciclo decreciente provoque que los precios de hipotecas superen los precios de los alquileres para un mismo predio, daño inicio a una burbuja.
• Las propiedades en el Perú siguen subiendo:
a. El Mt2 de un departamento en Miraflores costaba en 2007 US$ 700.00; US$900.00 en 2008; entre US$ 1000 Y US$1,100.00 en 2009 y ahora alrededor de US$ 1,300.00 Por Mt2 o más.
b. En sólo 4 años un departamento de US$ 70,000 ahora se cotiza en US$ 130,000.
• ¿Estaremos viviendo en el Perú la versión local de la burbuja inmobiliaria que tanto daño a afectado a Norteamérica y España o se trata más bien del efecto de transición propio de una economía chica y pobre con un ingreso per cápita de US$2100 en el 2000 y que ahora es de US$ 5,100?.
FACTORES QUE INFLUYEN EN LA APRECIACION DE LOS INMUEBLES
1. Tipo de cambio: Si bien es cierto que en el Perú se cotizan los departamentos en dólares, los últimos 5 años han visto debilitarse al dólar que el día de hoy equivale a S/. 2,75 vs. los S/. 3,57 en 2006.
2. Inflación: Durante el período 2006-2011, la inflación acumulada del Perú ha sido de cerca del 15%. Es decir, si el departamento en diciembre del 2006 costaba S/. 250,000; podríamos asumir que, sólo por la inflación, ese mismo departamento costaría este año S/ 287,500 soles. La diferencia entonces entre S/350,000 y S/. 287,500 es lo que sería la apreciación real del departamento durante dicho período.
3. Demanda insatisfecha: La mejora económica de nuestro país ha hecho que millones de peruanos hayan pasado a formar parte de la clase media. Así en el año 2007, el 49,7% de los limeños era de los grupos económicos A,B y C; mientras que ahora es el 56%. Es decir, la clase media se ha incrementado de 4 millones de limeños a 4,6 millones en sólo 3 años.
Según el periódico Gestión, “la demanda actual en Lima Metropolitana sobrepasa las 300,000 unidades de vivienda y la oferta inmobiliaria al tercer trimestre del 2011 fue de apenas 7,962 viviendas”.
"Créditos Hipotecarios se flexibilizan y financiamiento llega al 90%"
Según el BCR esta situación podría tener consecuencias negativas en la estabilidad financiera en un escenario económico adverso.
El sistema financiero nacional flexibilizó la entrega de créditos hipotecarios ya que en la actualidad se financia hasta el 90% de las viviendas cuando normalmente era de 80%, refirió el Reporte de Estabilidad Financiera del BCR.
Se distinguen 2 factores que se han flexibilizado en el segmento hipotecario: el aumento del ratio préstamo / valor del inmueble o Loan to value (LTV) de 80% a 90% y el mayor nivel de apalancamiento (deuda promedio/ingreso promedio en los hogares”.
En el caso de la deuda promedio, está en línea con los mayores plazos ofrecidos por las entidades financieras, por lo que el impacto neto sobre la cuota mensual no habría sido relevante.
El BCR recomendó que se limite el ratio de LTV y de la deuda promedio.
Estas condiciones deberían ser complementadas con la exigencia de una cuota inicial mínima, respecto del precio de adquisición de la vivienda.
Asimismo, el nivel de deuda promedio máximo debería ser el que esté acorde con que el total de las cuotas de deuda (consumo e hipotecaria) del deudor o, en su defecto, del hogar equivalga a no más del 50% del ingreso mensual.
“Estas medidas reducirían el endeudamiento de los hogares y restringirían el acceso del crédito de aquellos que no puedan pagar la cuota mínima exigida”.
"La burbuja inmobiliaria tiene ese no sé qué que nos atrae tanto como nos asusta".
El pasado
Poca oferta por parte de las empresas inmobiliarias, específicamente las constructoras.
Ausencia o mínima aprobación de créditos hipotecarios para la clase media:poca demanda.
El presente
El mercado inmobiliario peruano ha estado muchos años estancado.
El boom económico ha traído estabilidad, los bancos están prestando dinero.
Lo que vemos son “ajuste” normales en un mercado donde la demanda insatisfecha de viviendas para la clase media y media baja poco a poco se va satisfaciendo.
El futuro
La poca oferta (inmuebles construidos para venta) se debe a una escasez de toerra, por eso todos los proyectos que se construyen son proyectos verticales, para aprovechar la poca tierra que existe en el mercado.
Asi pues no hablaríamos de una burbuja, es decir, aumento de precios especulativos, sino lo estuviéramos experimentando.